Brandýs nad Labem - developerská kauza Nižší Hrádek

Souhrn

Tyto webové stránky monitorují průběh developerské kauzy v souměstí Brandýs nad Labem – Stará Boleslav. Zdejší občané se v roce 2010 spojili k aktivismu za záchranu části městské památkové zóny (MPZ), která patří k nejstarším v Brandýse nad Labem. Původně se jednalo o samostatnou osadu s názvem Nižší Hrádek. Impulzem k aktivitám občanů se stala žádost developerské společnosti CZ Stavební Holding, a.s., o vydání územního rozhodnutí o umístění rozsáhlého bytového komplexu na území historicky nezastavěné zahrady mezi ulicemi Na Nižším hrádku a Na Strouze (na pozemku p. č. 74, k. ú. Brandýs nad Labem). V jejím okolí se koncentrují památkově hodnotné a chráněné objekty Brandýsa. Cílem aktivit občanů je chránit Nižší Hrádek před jeho devastací nevhodnými a nepřiměřenými projekty. V konkrétním případě chtějí zástupci občanů dosáhnout toho, aby se na předmětném pozemku mohl v budoucnu postavit pouze takový objekt, který by korespondoval s okolní hodnotnou zástavbou a zapadl do prostředí za maximálního zachování zeleně. Dále, aby samotná stavba a její budoucí užívání podstatným způsobem nezhoršovaly kvalitu života obyvatel a neohrožovaly jejich zdraví a majetek. Všeobecně preferovaným řešením situace by byl odkup zahrady takovým subjektem, který by přišel s vhodnějším záměrem na její využití, než je předimenzovaný developerský projekt naprosto nevhodně umístěný doprostřed drobné zástavby historického jádra města s úzkými, jednosměrnými ulicemi, s omezenou tonáží a dosluhující infrastrukturou. Zástupci občanů se v zájmu ochrany památkové zóny i práv vlastníků sousedních nemovitostí zúčastňují správních a soudních řízení. Oslovili rovněž vedení města, které následně z části akceptovalo jejich připomínky a námitky vznesené při tvorbě regulačního plánu MPZ v souladu s veřejným zájmem na zachování této cenné lokality. Celý proces je přesto od samého začátku velmi komplikovaný a je nutné řešit všechny kroky ve spolupráci s právníky a mnoha dalšími odborníky (architekty, stavaři, památkáři). 

Nejnovější informace najdete zde. 

Chronologický popis průběhu kauzy

Zahrada par. č. 74 (v k. ú. Brandýs nad Labem, se vstupem z ulice Na Nižším hrádku) je mnoho let předmětem sporu. Jde o bývalé zahradnictví "Šilar", poté na pozemku sídlily brandýské Technické služby a vlastnilo ho město. Je situován do historického jádra města a leží v městské památkové zóně. Historicky byl vždy volný, sloužil i jako park. O lukrativní volnou plochu (4 001 m²) v této lokalitě byl pochopitelně zájem podnikatelských skupin. Při schvalování územního plánu (1996) se v něm „v důsledku dnes již nedohledatelných příčin“[1] objevila zásadní chyba. Pozemek byl určen k zástavbě s velice benevolentními regulativy (max. zastavěnost 40 %, max. výška 12 m a minimální plocha zachované zeleně 6 %). V roce 2004 město tento svůj majetek odprodalo Správě nemovitostí Brandýs nad Labem v.o.s. Žádost o stavbu obytných budov ale neprošla, protože projekt nezískal souhlasné stanovisko Národního památkového ústavu.

Dne 18. 12. 2009 byl pozemek na základě kupní smlouvy převeden Správou nemovitostí Brandýs nad Labem v.o.s. na pardubickou (nyní pražskou) developerskou firmu CZ Stavební Holding, a.s. Tato společnost byla zapojena do příprav na výstavbu bytových domů od roku 2007, tj. ještě dříve, než se stala vlastníkem předmětného pozemku. 

Dne 12. 11. 2010 bylo na úřední desce MÚ vyvěšeno oznámení k zahájení územního řízení, a to na základě žádosti o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, kterou podal CZ Stavební Holding dne 6. 10. 2010. Konkrétně developer požádal o umístění 2 bytových domů - čtyřpodlažního a třípodlažního o celkovém počtu 60 bytů a 55 podzemních garáží. V listopadu 2010 obyvatelé lokality, kterým záleží na záchraně tohoto historicky velmi cenného místa, zorganizovali petici  - viz zde a zde (str. 1 a 2). V krátkém termínu, který zbýval do veřejného jednání v rámci územního řízení, ji podepsalo úctyhodných 540 občanů našeho města. (Signatářů by se sešlo jistě mnohem více, kdyby byl na sběr podpisů čas). Podepsaní občané odmítli znehodnocení předmětného území nadměrnou zástavbou hmotově i vzhledově naprosto nevhodných objektů a vymizení souvislé zelené plochy z centra Brandýsa. V těsné blízkosti pozemku se nacházejí i mimořádně hodnotné objekty a kulturní památky, mezi které by bylo doslova barbarstvím nahustit bytové obry jen pro zisk developera.

Městské a vesnické památkové rezervace a zóny v České republice jsou kulturním fenoménem světového významu. Jejich uchování v urbanistické i hmotné autenticitě má v Evropě jen málo obdob. Naše historická města přežila bez vážnějších ztrát druhou světovou válku, která zdecimovala urbanistické dědictví sousedních národů. (NPÚ, Josef Štulc, 2004)

Dalšími překážkami v realizaci tohoto developerského projektu je i dosluhující technická infrastruktura. Úzké uličky, často s jednosměrným provozem a omezenou tonáží, nejsou dimenzované na vyšší intenzity provozu. Dochází zde k pravidelným dopravním zácpám v ranních a odpoledních špičkách. V nedostatečně kapacitní jednotné kanalizaci v ulici Na Strouze, kam je plánováno bytový komplex napojit, dochází k častému vzdouvání a zaplavování ulice splaškovými vodami. Zdejší původní zástavba se vyznačuje mělkými základy a hrozí tak poškození statiky nemovitostí. Ovšem dotčené orgány tentokrát souhlasná stanoviska k předimenzovanému projektu vydaly.

A tak podávali občané v rámci územního řízení námitky k ochraně svých práv a právem chráněných zájmů. Upozornili jimi na řadu nesrovnalostí včetně porušení stavebního zákona developerem, kvůli kterému se jednání muselo opakovat. Jedna z námitek občanů se ukázala natolik sporná, že o ní stavební úřad nemohl sám rozhodnout a vyzval občany k podání žaloby k soudu. Rozhodnutí stavebního úřadu posléze potvrdil i Krajský úřad Středočeského kraje, ke kterému se odvolal developer. Občané tak na výzvu stavebního úřadu podali určovací žalobu o vyřešení této občanskoprávní námitky. V návaznosti na soudní řízení bylo stavebním úřadem dle zákona územní řízení o umístění bytových domů přerušeno až do vydání pravomocného rozhodnutí soudu.

Okresní soud rozhodl ve prospěch developera, ale odvolací (krajský) soud věc vrátil k novému projednání. Odvolací soud dále vyzval obě strany, aby usilovaly o smír. Jednání bylo za tímto účelem odročeno, aby vznikl prostor pro uzavření smíru. Proběhlo pár setkání s developerem a po jeho vyjádření dne 18. 6. 2014, že dotčený pozemek nabídne k odprodeji, svitla občanům určitá naděje. Po té, co se dokonce podařilo najít kupce, kteří akceptovali developerem požadovanou cenu, se naděje trochu zvětšila. Záměr potencionálních kupců byl v souladu s veřejným zájmem  — místo mohutné výstavby bytových domů na pozemku postavit rodinné domy, které budou lépe zapadat do okolní zástavby. Bohužel ale domluva s developerskou firmou byla velice komplikovaná. Při jednání před odvolacím soudem, když CZ Stavební Holding argumentoval, že má technické problémy, se následně ukázalo, že se za technickými problémy ve skutečnosti skrývá vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti na předmětný pozemek. (Jedná se o uspokojení pohledávky města, kde developer dříve stavěl - viz článek MF Dnes, Zatím marný boj s bytovým domem, zde). Prodej pozemku se ze strany developera následně zdržoval s odkazem na blokování prodeje exekucí, ale paralelně zástupci developera v roce 2015 projednávali v odborných komisích rady města nové projektové studie výstavby bytového komplexu Na Nižším hrádku.

Mezitím se věc znovu vrátila k projednání soudu prvního stupně, kam případ, po vypršení termínu na smírná jednání, vrátil odvolací soud. Při dalším pokračování jednání dne 4. 12. 2015 soudce opět vyzýval ke smíru. Zástupci developera znovu ujišťovali o úsilí urychlit příslušná jednání ohledně prodeje pozemku. Přitom už 17. 12. 2015 spolumajitel developerské firmy na veřejné prezentaci nové projektové studie bytových domů přiznal, že pozemek neprodá kvůli nízké ceně. A nebyl to nikdo jiný, nežli on sám, kdo cenu navrhnul. (Více viz v textu níže.)

Obyvatelé se aktivně zajímali i o přípravu nového územního plánu (2014), kterým mohla být napravena chyba územního plánu z roku 1996 s naprosto benevolentními prostorovými regulativy neadekvátními pro danou lokalitu. Podány byly další námitky. Nový územní plán tehdejší zastupitelstvo schválilo s výsledkem, že pozemky v městské památkové zóně budou regulovány regulačním plánem MPZ. Do vydání regulačního plánu platila v MPZ stavební uzávěra a občané byli ubezpečeni o tom, že vznikající regulační plán má dost možností uregulovat předmětný pozemek na ještě nižší parametry, než je 30 % max. zastavěnosti a 9 m max. výšky, které v rámci pořizování územního plánu doporučoval odbor památkové péče krajského úřadu (viz ofic. videozáznam 32. veřejného zasedání zastupitelstva z 18. 9. 2014).

Přípravu regulačního plánu obyvatelé lokality samozřejmě opět sledovali a podávali k jeho verzi pro společné jednání ze srpna 2014 (veřejně vystavené v lednu 2015) námitky, s důrazem na slíbené snížení regulativů maximální zastavěnosti (výšková regulace byla v pořádku). 

Dne 4. 12. 2015 (tedy ve stejný den, kdy soud vyzýval ke smíru a developer sám ujišťoval o urychlení prodeje pozemku) byl zveřejněn i návrh regulačního plánu MPZ pro veřejné projednání (verze 11/2015). Bylo naprosto šokující zjistit, že byla do nového návrhu zapracována studie bytových domů z r. 2015, tak jak ji CZ Stavební Holding projednal s příslušnými komisemi rady města a dotčenými orgány státní správy. Tento návrh regulačního plánu pro veřejné projednání, v rozporu s výše uvedeným ubezpečením a podanými námitkami občanů, „reguloval“ jak maximální zastavěnost, tak i max. výšku bytového komplexu, oproti předchozímu návrhu pro společné jednání (verze srpen 2014), směrem  n a h o r u  místo dolů!!! Dále přiblížil bytový komplex k hranicím sousedních pozemků a sousedním stavbám na méně než 7 m.

Dne 7. 12. 2015 se občané obrátili o pomoc na pana starostu Vlastimila Picka, který je pozval na 21. 12. 2015 k osobnímu jednání.

Dne 10. 12. 2015 byla obyvatelům Nižšího Hrádku doručena pozvánka z MÚ na veřejnou prezentaci developera k nové studii bytového komplexu. Prezentace proběhla 17. 12. 2015 na městském úřadě a zúčastnil se jí i zástupce zájemců o koupi předmětného pozemku. Teprve zde získal, na položení přímého dotazu, informaci od zástupce developerské firmy, že CZ Stavební Holding nemá zájem pozemek prodat. 

Přesto se občané dostavili na společné jednání s developerem za účelem hledání kompromisního řešení. Jednání se zúčastnili pan starosta a místostarosta, členové komise pro rozvoj a další pozvaní odborníci. Více o průběhu jednání viz zde.

Dne 13. 4. 2016 okresní soud na základě výslechu čtyř osob rozhodl, že účastníci soudního řízení byli úspěšní v rovnocenném rozsahu, a proto nemá žádný z nich nárok na náhradu nákladů řízení. Na náhradě svých nákladů však developer trval. Ačkoliv rozsudek okresního soudu umožňoval požádat o obnovu přerušeného územního řízení, odvolal se proti němu paradoxně s tím, že má vážný zájem na co nejrychlejší obnově územního řízení. K důvodům odvolání dále předseda představenstva developerské společnosti pro MF Dnes uvedl, že se odvolali i proto, aby vlastníci sousedního pozemku, „když nás s tím otravují, logicky zaplatili i soudní náklady. Pak by nás mohl otravovat kdekdo.“ (Celý článek "Nechtěný brandýský dům se zatím stavět nebude" je k dispozici zde.)

Dne 26. 5. 2016 se uskutečnilo opakované veřejné projednání upraveného návrhu Regulačního plánu MPZ Brandýs n. L. Zástupci vlastníků nemovitostí sousedících s předmětnou zahradou podávali už jen 3 námitky, ve kterých šlo o upřesnění některých formulací regulativů výšky bytového komplexu zejména s ohledem na svažitost terénu a doplnění výklenkové kaple do seznamu nemovitých kulturních památek. Námitkám bylo vyhověno. Ostatní obyvatelé lokality požadovali, aby pozemek zůstal nezastavěný. Námitkám vyhověno nebylo s tím, že omezený rozsah zástavby je s ohledem na charakter území a sousední objekty přípustný. CZ Stavební Holding nesouhlasil ve své námitce se zpřísněním prostorových regulativů na 20% zastavěnost, zachování zeleně na 50 % pozemku a dále se stanovením výškové regulace tak, aby budoucí novostavba nepřevyšovala sousední kulturní památku. Požadoval uvolnění prostorových regulativů na 27,5% zastavěnost, zachování zeleně jen na 35 % pozemku, povolení 3 nadzemních podlaží s podkrovím, dále vymezení zastavitelné plochy cca 5 m od jižní a západní hranice se sousedícími nemovitostmi a cca 7 m od východní hranice. Jeho námitce vyhověno nebylo.

Dne 13. 9. 2016 se uskutečnilo schválení Regulačního plánu MPZ Brandýs n. L. v rámci 14. veřejného zasedání zastupitelstva města. Návrh usnesení byl odhlasován všemi přítomnými zastupiteli. Pro zahradu p. č. 74 Na Nižším hrádku platí od 13. 10. 2016 nové prostorové regulativy:

- max. zastavěnost 800 m2 (tj. 20 % zahrady),
- min. plocha zeleně 2 000 m2 (50 % výměry),
- max. výška budoucí zástavby je regulována výškou sousední kulturní památky max. 11 m v části uliční a 9 m v části zahradní. 

Došlo také k odsunutí plánované novostavby od hranic se sousedními pozemky. 

To je podstatné zlepšení oproti původnímu stavu - max. zastavěnost 40 % výměry zahrady (1 600 m2), max. výška zástavby 12 m a minimální zachovaná plocha zeleně pouhých 6 % výměry (240 m2) podle předchozího územního plánu z r. 1996. Do regulačního plánu se rovněž dostal zápis dosud opomíjené výklenkové kaple Matky Boží, která je kulturní památkou. 

Jednání zastupitelstva můžete sledovat ze záznamu zde: 
https://www.youtube.com/watch?v=qrB370XmEws (posuňte přehrávání na 2:54:00). 

Podrobnosti k vypořádání vznesených námitek k RP najdete zde:
http://www.brandysko.cz/VismoOnline_ActionScripts/File.ashx?id_org=904&id_dokumenty=35846 (od str. 26)

Do RP je možné nahlédnout v úředních hodinách na stavebním úřadě Masarykovo nám. 1, Brandýs n. L. nebo na portálu města zde: http://brandysko.cz/regulacni-plan-mestskych-pamatkovych-zon-rp-mpz/ds-1613/p1=1030 

Dne 23. 11. 2016 proběhlo poslední (ze tří) jednání před krajským soudem, kam se developer odvolal dne 1. 7. 2016 proti rozhodnutí okresního soudu ve věci vyřešení občanskoprávní námitky z územního řízení o umístění stavby. Všechna jednání před krajským (odvolacím) soudem proběhla pokaždé v jiném složení senátu. Soud zopakoval výslechy všech čtyř osob, avšak vyvodil z těchto výpovědí zcela odlišné závěry než soud okresní. Odvolání developera tak bylo úspěšné a vlastníci pozemku sousedícího se zahradou p. č. 74 museli developerské firmě zaplatit náhradu nákladů za celé soudní řízení (26. 3. 2012 – 23. 11. 2016). Proti rozsudku je sice možné podat dovolání k Nejvyššímu soudu ČR, ale dovolání k NS nemá odkladný účinek. Náhrada nákladů proto byla developerské firmě uhrazena.

Dne 30. 11. 2016 zamítnul stavební úřad žádost firmy CZ Stavební Holding, a.s. (ze dne 6. 10. 2010) o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby: bytový dům o dvou sekcích na zahradě par. č. 74 v ulici Na Nižším hrádku a dalších souvisejících staveb z důvodu překročení maximální zastavěné plochy, kterou ustanovuje Regulační plán MPZ Brandýs, a dále kvůli omezení developerské společnosti v nakládání se svým pozemkem z důvodu exekuce. Výňatek rozhodnutí stavebního úřadu viz zde. 

Dne 3. 3. 2017 podali  vlastníci nemovitosti sousedící se zahradou p.č. 74 Na Nižším hrádku dovolání k Nejvyššímu soudu ČR proti rozhodnutí krajského (odvolacího) soudu. Dovolání bylo úspěšné. Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí Krajského soudu v Praze a vrátil mu věc k dalšímu řízení z důvodu pochybení při hodnocení výpovědí vyslechnutých osob, kdy krajský soud nadhodnotil výpověď člena statutárního orgánu developerské firmy (účastníka řízení) nad výpověďmi nezávislých svědků. CZ Stavební Holding musel po verdiktu Nejvyššího soudu vrátit vlastníkům sousedního pozemku dříve zaplacené náklady celého řízení. Více informací zde. 

Dne 17. 1. 2018 proběhlo jednání u Krajského soudu v Praze, kam případ vrátil k novému projednání Nejvyšší soud ČR. Výsledkem jednání bylo, že krajský soud setrval na svém původním rozhodnutí, které Nejvyšší soud jako nesprávné zrušil, a opětovně přiznal náhradu veškerých nákladů firmě CZ Stavební Holding, včetně dovolacích (bez ohledu na skutečnost, že v dovolacím řízení byli úspěšní vlastníci sousední nemovitosti). Na to bylo vlastníky sousední nemovitosti znovu podáno dovolání k Nejvyššímu soudu ČR obsahově stejné jako v prvním případě (jen s doplněním ještě dalšího dovolacího důvodu). Nejvyšší soud však jejich druhé dovolání odmítl pro nepřípustnost a uložil jim nahradit firmě další náklady. Vlastníci sousední nemovitosti podali stížnost k Ústavnímu soudu, ačkoliv o jejím kladném vyřízení panovaly pochybnosti (vzhledem k tomu, že je 95 % podaných stížností Ústavním soudem odmítnuto). Proto nebylo překvapením, že i tato stížnost dopadla stejně. Ústavní soud ji označil za neopodstatněnou. 

Jak vyplývá z výše uvedené chronologie kauzy, celý proces je od samého začátku nesmírně komplikovaný. Zástupci občanů tak musí všechny kroky řešit ve spolupráci s právníky a mnoha dalšími odborníky. Tato náročná práce vydáním regulačního plánu nekončí. Vlastníky sousedních pozemků, jejichž práva jsou stavbou bytového kompexu dotčena, ještě čeká aktivní účast v územním a stavebním řízení, až si podá vlastník pozemku na stavební úřad novou žádost. Je třeba ve spolupráci s městem a dotčenými orgány státní správy usilovat o to, aby výsledná podoba budoucí stavby co nejlépe zapadala do specifického prostředí historického jádra Nižšího Hrádku. Dále je nutné sledovat projednávané návrhy na změny územního plánu či případné návrhy na změnu regulačního plánu (aby se do nich nějakým nedopatřením opět, tak jako v devadesátém šestém, neobjevila chyba, která by, jistě zcela náhodou, nevhodně nahrávala developerům). 

V zájmu objektivity je vhodné na závěr konstatovat, že i když ne všichni občané - obyvatelé lokality, jsou spokojení s finálním výsledkem regulačního plánu, tak dlužno říct, že vedení města a zastupitelé stáli na straně občanů. Orgány památkové péče, dle svého názoru, nakonec umožnily na historicky nezastavěné zahradě v jádru památkové zóny přiměřenou zástavbu, která by měla do prostředí zapadnout. Situace se pro všechny obyvatele, a zejména pro vlastníky sousedních nemovitostí, podstatně zlepšila. Ale teprve uvidíme, jak tato výstavba nakonec dopadne prakticky, až se začne stavět. Obyvatelé mají z působení developera oprávněné obavy s ohledem na problematičnost dosavadních jednání s touto firmou. V rozptýlení těchto obav příliš nepomáhají ani negativní zkušenosti s developerem v městě Jaroměři. Jinými slovy mezi občany panují pochybnosti o vůli developera odstranit případné škody vzniklé jeho činností. (Soudní spory bývají vleklé, nákladné, a jak vidno, mohou vyvolat i značné pochybnosti nad jejich svérázným průběhem).

Díky internetu a mobilním aplikacím může každý z nás přímo z pohodlí domova číst úřední desku, zápisy z městské rady, sledovat veřejná zasedání zastupitelstva města atd. Všech vymožeností je potřeba plně využívat. Tak jako pravidelně sledujeme televizní zpravodajství o dění v celé zemi i ve světě, tak je potřeba se zajímat o dění kolem nás přímo v našem souměstí!  S ním totiž máme, pokud se nám něco nelíbí, mnohem větší šanci něco udělat, než s věcmi, které nám ukazuje televize. Všem obyvatelům lokality proto doporučujeme, naučit se pravidelně sledovat úřední desku. 

Nově: Dne 3. 3. 2021 zastupitelé města odhlasovali zadání Změny č. 2 regulačního plánu MPZ Brandýs n. L., do které je zahrnuta i zahrada parc. č. 74. Změnu prostorových regulativů a uspořádání staveb budeme jako již tradičně sledovat, zúčastníme se jejího veřejného projednání a v případě potřeby (pokud chystaná změna regulačního plánu nebude pro tuto lokalitu, životní prostředí i zdejší obyvatele změnou k lepšímu) podáme námitky.   

Nově: Dne 7. 1. 2022 byla opatřením obecné povahy č. 2/2022 vydána Změna č. 2 regulačního plánu městské památkové zóny Brandýs nad Labem. Námitkám, které podali obyvatelé ulice Na Strouze, bylo vyhověno (vyhodnocení námitek viz zde). Nyní RP na zahradě parc. č. 74 mění typ zástavby a její uspořádání. Místo bytových domů umožňuje investorům stavět výhradně rodinné domy (každý o max. 2 bytových jednotkách). Dále se zúčastníme územního a stavebního řízení, abychom v případě nutnosti, uplatnili své připomínky a námitky.   

 [1] Citace z vyjádření NPU-321/1468/2008

Dne 14. 12. 2015 
Datum poslední aktualizace 14. 1. 2022

Úvodní foto: Pohled přes par. č. 74 od jihozápadu na kulturní památku - statek č.p. 152 v ul. Na Nižším hrádku (v Brandýse n. L.). Naproti statku se nachází zemědělská usedlost po RNDr. Antonínu Bečvářovi, v jejíž zahradě se dodnes zachovala jeho malá hvězdárna. Nedaleko můžeme obdivovat další nemovité kulturní památky - kostelík sv. Vavřince a výklenkovou kapličku. Navštívit je možné nově zrekonstruovanou synagogu v ulici Na Potoce, v níž se pořádají koncerty, výstavy a další kulturní akce. Ulice Na Potoce se napojuje do ulice Na Strouze. Projdeme-li jí, ocitneme se u brandýské katovny, která slouží jako muzeum. Dále můžeme pokračovat např. uličkou Piaristická k Vyššímu Hrádku a kostelíku sv. Petra. Další cesta může vést kolem tzv. Červeného domu uličkou Pod Hrádkem k brandýskému zámku a mlýnu. Návštěvníky jistě zaujme kamenný most se sochou sv. Jana Nepomuckého a křížem, klenoucí se před průčelím mlýna.